מה צריך לדעת לפני רכישת דירה יד שנייה – המדריך המשפטי המלא

רכישת דירה היא אחת מההחלטות החשובות שאדם לוקח בחייו. מדובר בדר"כ בהשקעה גדולה, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה רגשית. לכן, חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם חתימה על חוזה רכישה, ולנסח את החוזה באופן שיגן בצורה מיטבית על זכויות הרוכש וכספו.

במאמר הבא נפרט את כל מה שחשוב לדעת לפני רכישת דירה יד שניה-מהבדיקות הראשוניות ועד לחתימה על החוזה והשלמת העיסקה.  הכל בשפה ברורה, ועם טיפים חשובים שיכולים לחסוך הרבה כסף, זמן ולבטים.

בדיקות מקדימות – לפני שמתאהבים בדירה

לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה, חשוב מאוד לבצע מספר בדיקות מקדימות הן בפן המשפטי והן בפן התכנוני והפיסי.

ראשית, יש לבצע בדיקה משפטית של מצב רישום הזכויות בדירה אותה מעוניינים לרכוש.

בעניין זה חשוב להסביר כי ישנם נכסים בישראל שהרישום לגביהם מתנהל בטאבו, וישנם נכסים שהרישום לגביהם מתנהל ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ו/או ב"חברה משכנת". חברה משכנת הינה חברה האחראית על רישום הזכויות בנכס מקרקעין לפני רישומן בטאבו. עפי"ר החברה המשכנת תהיה החברה הקבלנית שבנתה את הנכס או משרד עורכי הדין המייצג את אותה חברה קבלנית.

לכן, אם עומדים לרכוש דירה הרשומה בטאבו-הבדיקה המשפטית בנוגע למצב רישום הזכויות בדירה תעשה  באמצעות הוצאת נסח רישום מהטאבו, ואם עומדים לרכוש דירה הרשומה ברמ"י ו/או בחברה המשכנת- הבדיקה המשפטית של מצב רישום הזכויות תעשה באמצעות מסמך הקרוי "אישור זכויות", המופק ע"י רמ"י ו/או החברה המשכנת. 

נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות, לפי העניין, כולל את המידע המשפטי הרלוונטי לגבי הנכס, כמו מיהו הבעלים הרשום של הנכס, האם יש מגבלות כלשהן על הזכויות בנכס, כדוגמאת משכנתה או זכויות של צדדים שלישיים אחרים, הערות משפטיות, עיקולים ועוד. לעיתים, נוצר מצב שנסח הטאבו ו/או אישור הזכויות אינו מספק את מלוא המידע הנדרש. שכן, ייתכן וקיים מידע שטרם הספיקו לרשום אותו במרשם כגון: צווי ירושה או צווי קיום צוואה. למידע זה יכולה להיות השלכה ומשמעות רבה בנוגע לזהות הבעלים של הנכס, ויש לקחתו בחשבון בעת ביצוע העסקה.

בנוסף לעיון ובדיקת נסח הטאבו ו/או אישור הזכויות, מומלץ לבצע, טרם חתימה על חוזה לרכישת דירה, בדיקה של מסמכי רישום הבית המשותף, לרבות תשריט הבית המשותף, ולוודא שהדירה וכל ההצמדות שלה (ככל שקיימות) כמו: מרפסת, חניה ו/או גינה, כפי שהן בפועל, תואמות לתשריט ולמסמכי הבית המשותף.

שנית, חשוב לבדוק את המצב התכנוני של הדירה והאם יש בה חריגות בניה. חריגות בניה הקיימות בנכס יכולות להביא להטלת קנסות ו/או הגשת כתבי אישום ו/או הוצאת צווי הריסה לגבי אותם החלקים בנכס שנבנו ללא היתר בניה כדין, ולסבך את הרוכש מול הרשויות המוסמכות.

לבסוף,  מומלץ לבצע בדיקה האם הדירה ו/או הבניין בו היא נמצאת לא הוגדרו ע"י הרשויות המוסמכות כמבנה מסוכן, וכן מומלץ לבצע בדיקה הנדסית של הדירה ולבדוק האם קיימים בה ליקויי בניה משמעותיים, שלא נראים לעין בבדיקה רגילה, ואשר עלולים להתגלות רק לאחר קבלת החזקה בדירה. זאת על מנת לדעת מראש את מצבה הפיסי האמיתי של הדירה ולשקלל את העלויות מראש.

מימון חיצוני-שלב חשוב שיש להיערך אליו מבעוד מועד

רוכש דירה שאין בידיו את מלוא הכספים הדרושים לצורך רכישת הדירה, יכול לפנות לבנק ו/או לגוף פיננסי אחר, לקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא שתירשם על זכויותיו בדירה. לכן, במקרה שבו נידרש לקבל משכנתא למימון התמורה עבור הדירה, חשוב להתחיל כבר בשלב מוקדם את ההליך של קבלת אישור עקרוני למשכנתא. אישור עקרוני הוא מסמך כתוב שמקבלים מכל בנק למשכנתאות והוא כולל את הפרטים הבאים: הסכום שהבנק מוכן לתת, תקופת המשכנתא, המסלולים השונים, הריביות, העמלות, הביטוחים הנדרשים ועוד. האישור הוא כללי ולא מותאם אישית.

לאחר קבלת האישור העקרוני ומציאת דירה שאותה רוצים לרכוש, יידרש לחזור לבנק למשכנתאות כדי לבדוק באופן ספציפי יותר את תנאי המשכנתא שהרוכש מבקש לקבל מהבנק, בהתייחס למחיר הדירה, גובה ההון העצמי שברשות הרוכש ועוד.

חוזה הרכישה-יותר ממסמך פורמלי

חוזה רכישת הדירה הוא מסמך משפטי מחייב שיש לנסח אותו בזהירות רבה, תוך דאגה והגנה על זכויותיו של הקונה ועל האינטרסים שלו.

בין הסעיפים המרכזיים בחוזה שחשוב לשים לב אליהם הם רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש, תנאי התשלום, מועד מסירה, סילוק משכנתא ו/או כל מגבלה  אחרת הרשומה על זכויות המוכר בדירה, הצהרות המוכר בנוגע למצבה הפיסי, המשפטי והתכנוני של הדירה, התחייבות המוכר לתשלום חובות ארנונה, מים, חשמל ועד בית וכדומה עד למועד מסירת הדירה, וכן קביעת פיצוי מוסכם למקרה של הפרה יסודית של החוזה.

חשוב לזכור כי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה לאחר חתימת החוזה, היא אחד מהנושאים החשובים ביותר בעסקה לרכישת דירה. הערה כזו מונעת מהמוכר לבצע עסקה סותרת בדירה ונותנת לרוכש בטחון משפטי עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות בדירה ע"ש הרוכש.

כאן המקום להדגיש כי אין לחתום על חוזה לרכישת דירה ללא ליווי ויעוץ משפטי של עורך דין בקי  ומנוסה בתחום, אשר  יידע להגן על זכויותיך בצורה הטובה ביותר.

ליווי משפטי נכון-השקט הנפשי שלך

הרבה מהתקלות ו/או הבעיות המשפטיות בעסקאות מקרקעין נובע מטיפול לא מקצועי ולא אחראי. עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין, אשר ילווה אותכם מתחילת העיסקה, ידע לזהות סיכונים הקיימים בעיסקה, לשאול את השאלות הנכונות ולהכין חוזה שיגן בצורה מיטבית על הזכויות ועל האינטרסים שלכם. בנוסף למקצועיות של עורך הדין, חשוב שעורך הדין שתבחרו יעניק לכם יחס אישי וסבלני, תוך מתן הסברים ומענה לכל שאלותיכם וספקותיכם.

משרדה של עורכת דין פאני רגב ישמח ללוות אותכם החל משלבים הראשוניים של העסקה וביצוע הבדיקות המקדימות הנדרשות, לרבות בדיקה של החבות שלכם במס רכישה, ככל שקיימת, ובמקרה הצורך, סיוע בתכנון מס נכון, דרך ניסוח חוזה רכישה שיגן בצורה הטובה ביותר על זכויותיכם,  ועד להשלמת העיסקה ורישום הזכויות בדירה על שמכם.

רכישת דירה היא צעד מרגש וחשוב אך גם כזה שדורש זהירות, ידע וליווי משפטי יסודי ומקצועי. השקעה קטנה שלכם כיום בליווי משפטי מקצועי יכולה לחסוך שנים של התמודדות משפטית בעתיד. אל תתפשרו על הביטחון שלכם-תנו למקצוענים לדאוג לכל הפרטים, ואתם תתמקדו בהגשמת חלומכם.